Kaufnebenkosten Brandenburg 2026
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Wer in Brandenburg ein Haus kauft, zahlt rund 8,5 % über den Kaufpreis hinaus — Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Mit Makler werden es bis zu 12 %. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 25.500 € in bar, die fast alle Banken nicht mitfinanzieren. In diesem Ratgeber sehen Sie auf einen Blick, was anfällt — und wo Sie legal sparen können.
Grunderwerbsteuer
6,5 %
Brandenburg · höchster Satz in DE
Notar + Grundbuch
~2,0 %
gesetzlich geregelt · GNotKG
Makler je Seite
3,57 %
Bestellerprinzip · §§ 656a-d BGB
Nebenkosten gesamt
~8,5 %
ohne Makler · auf den Kaufpreis
Bei 300.000 € Kaufpreis
25.500 €
in bar · meist nicht finanzierbar
Spar-Potenzial
bis 1.300 €
durch Zubehör-Trennung legal
Was kostet der Hauskauf wirklich? Beispiel 300.000 €
Kurzfassung: Auf jeden Kaufpreis kommen rund 8,5 % Pflichtkosten oben drauf — bei 300.000 € sind das 25.500 €. Mit Makler steigt das auf bis zu 36.000 €.
| Kostenart | Satz | Bei 300.000 € | Pflicht? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 19.500 € | Ja |
| Notarkosten | ~1,5 % | ~4.500 € | Ja |
| Grundbucheintragung | ~0,5 % | ~1.500 € | Ja |
| Maklerprovision (Ihre Seite) | 3,57 % | ~10.710 € | Nur wenn Makler im Spiel |
| Gesamt ohne Makler | ~8,5 % | ~25.500 € | |
| Gesamt mit Makler | ~12,1 % | ~36.210 € |
Familienkauf? Käufe zwischen Ehepartnern und in gerader Linie (Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel) sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Der Notar prüft die Befreiung vor der Beurkundung.
Warum Brandenburg 6,5 % nimmt — und es trotzdem günstig bleibt
Brandenburg liegt seit Juli 2015 bei 6,5 % Grunderwerbsteuer — gemeinsam mit Nordrhein-Westfalen und Thüringen der bundesweit höchste Satz. Bayern und Sachsen sind mit 3,5 % am günstigsten.
| Bundesland | Satz | Steuer bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern · Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
Aber: Wer von Berlin nach Neuruppin zieht, spart trotzdem deutlich. Ein 130-m²-Haus kostet hier im Schnitt 348.000 € — in Berlin würden Sie für die gleiche Wohnfläche rund 564.000 € zahlen. Die ~214.000 € Ersparnis am Kaufpreis wiegen die etwas höhere Steuer leicht auf.
Quelle: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), Bundesministerium der Finanzen. Stand 2025, keine Reform für 2026 angekündigt.
Notar und Grundbuch — wofür Sie genau zahlen
Kurzfassung: Notar und Grundbuch kosten zusammen 1,8–2,2 % vom Kaufpreis — bei 300.000 € rund 5.400 bis 6.600 €. Der Satz ist gesetzlich festgelegt, nicht verhandelbar.
Notar (~1,5 %)
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und schreibt Sie als künftigen Eigentümer im Grundbuch vor:
- Beurkundung des Kaufvertrags (Kerngebühr ~0,8–1,0 %)
- Auflassungsvormerkung — Ihre Sicherung im Grundbuch bis zur Eigentumsumschreibung
- Beglaubigungen und Behördenkorrespondenz
- Grundschuldbestellung, falls die Bank finanziert
Grundbuch (~0,5 %)
- Umschreibung auf den neuen Eigentümer
- Eintragung der Grundschuld bei Finanzierung
- Löschung der Vormerkung nach erfolgter Umschreibung
Tipp: Der Notar erstellt vor Beurkundung kostenlos eine Kostenschätzung. Vereinbaren Sie sie schon vor Vertragsabschluss — so kennen Sie die exakte Summe vorab.
Eigenkapital-Faustregel: 30 % zum Kaufpreis
Kurzfassung: Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Wer mit 20 % Eigenkapital plant, sollte zusätzlich rund 8,5 % für Nebenkosten zurücklegen — Faustregel: 30 % vom Kaufpreis in bar.
| Kaufpreis | Nebenkosten (8,5 %) | Empf. Eigenkapital (≈30 %) |
|---|---|---|
| 200.000 € | 17.000 € | 57.000 € |
| 300.000 € | 25.500 € | 85.500 € |
| 400.000 € | 34.000 € | 114.000 € |
Bei sehr guter Bonität gibt es 110-%-Finanzierungen — dann übernimmt die Bank auch die Nebenkosten. Der Zinssatz liegt allerdings spürbar höher, und die Monatsrate steigt entsprechend. Eine bewusste Entscheidung, kein Selbstläufer.
Förderung kombinieren: KfW-Programme (Wohneigentum für Familien, Klimafreundliches Wohnen) und das BEG-Programm können die effektive Zinslast deutlich senken — auch bei höherer Beleihungsquote.
Maklerprovision in Brandenburg: Wer zahlt seit dem Bestellerprinzip?
Kurzfassung: Seit dem 23. Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Beauftragt die Verkäuferseite den Makler, trägt der Käufer höchstens denselben Anteil — marktüblich 2,98–3,57 % je Seite inklusive Mehrwertsteuer. Bei 300.000 € sind das rund 10.710 € für den Käufer, zahlbar aus Eigenkapital.
Geregelt ist das in den §§ 656a–656d BGB. Der Verkäufer muss seinen Provisionsanteil zuerst zahlen und die Zahlung nachweisen, bevor der Käufer seinen Teil schuldet. Eine Vereinbarung, die die Provision allein dem Käufer aufbürdet, ist seither unwirksam.
| Kaufpreis | Provision gesamt (≈7,14 %) | Käuferanteil (≈3,57 %) |
|---|---|---|
| 250.000 € | 17.850 € | 8.925 € |
| 300.000 € | 21.420 € | 10.710 € |
| 400.000 € | 28.560 € | 14.280 € |
Bei Privatangeboten ohne eingeschalteten Makler entfällt dieser Posten für beide Seiten — ein spürbarer Unterschied, gerade bei höheren Kaufpreisen.
Grundstück statt Haus: Diese Nebenkosten ändern sich
Kurzfassung: Beim reinen Grundstückskauf fallen dieselben drei Pflichtkosten an — 6,5 % Grunderwerbsteuer, ~1,5 % Notar, ~0,5 % Grundbuch — allerdings auf den meist niedrigeren Grundstückspreis. Dafür kommen Posten dazu, die beim fertigen Haus längst erledigt sind.
- Erschließungskosten (Straße, Kanal, Strom, Wasser, Telekommunikation): je nach Lage 5.000–25.000 € — vorab beim Bauamt erfragen, ob das Grundstück voll erschlossen ist.
- Vermessung und Grenzfeststellung durch einen öffentlich bestellten Vermesser, falls Grenzen oder Teilflächen neu festzulegen sind.
- Bodengutachten / Baugrunduntersuchung: prüft Tragfähigkeit und Grundwasser, bevor geplant wird — typisch 500–2.000 €.
Wichtig: Wer Grundstück und Hausbau vom selben Anbieter kauft, riskiert, dass das Finanzamt beides als „einheitliches Vertragswerk" wertet und die Grunderwerbsteuer auf das Gesamtpaket erhebt. Getrennte Verträge mit unabhängigen Partnern halten die Steuer auf den Grundstückspreis begrenzt.
Die Grundstückspreise in Neuruppin, dem Ruppiner Seenland und Ostprignitz-Ruppin lesen Sie im Preis-Ratgeber nach; den Fachbegriff erklärt das Glossar unter Bodenrichtwert.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig? Der Ablauf in 5 Schritten
Kurzfassung: Die Grunderwerbsteuer wird rund 6–8 Wochen nach der Beurkundung fällig. Ohne ihre Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne diese trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.
- Beurkundung: Notar beurkundet den Kaufvertrag, Sie werden per Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.
- Meldung ans Finanzamt: Der Notar zeigt den Kauf innerhalb von zwei Wochen an (§ 18 GrEStG).
- Steuerbescheid: Das Finanzamt verschickt den Grunderwerbsteuerbescheid — meist 4–8 Wochen nach der Beurkundung.
- Zahlung: Fällig innerhalb eines Monats nach Bescheid, direkt ans Finanzamt.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlungseingang bestätigt das Finanzamt die Steuerzahlung; erst dann veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Praktisch heißt das: Halten Sie das Eigenkapital für die Steuer früh bereit. Der Bescheid kommt oft schneller, als viele Käufer erwarten — und die Eintragung als Eigentümer hängt direkt daran.
Häufig gestellte Fragen
Rund 8,5 % vom Kaufpreis als Pflichtkosten — also 6,5 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar und 0,5 % Grundbuch. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 25.500 € in bar. Mit Makler kommen weitere 3,57 % auf Ihre Seite. Diese Summe finanzieren die meisten Banken nicht mit, sie muss aus Eigenkapital kommen.
Ja. Der wichtigste Hebel: Zubehör im Kaufvertrag separat ausweisen — Einbauküche, Sauna, Markisen, Möbel. Bei 15.000 € Zubehörwert sparen Sie 975 €. Familienkäufe in direkter Linie (Eltern–Kinder) sind nach § 3 GrEStG ganz befreit. Bei Eigentumswohnungen lässt sich die anteilige Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abziehen. Wichtig: Werte realistisch ansetzen, das Finanzamt prüft.
Seit Dezember 2020 gilt in ganz Deutschland das Bestellerprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision hälftig, sobald die Verkäuferseite einen Makler beauftragt. Marktüblich sind 5,95–7,14 % inklusive 19 % Mehrwertsteuer insgesamt — typischerweise 2,98–3,57 % je Seite. Privatverkäufe ohne Makler ersparen Käufern diese Position komplett.
Stand Mai 2026: nein. Der im Koalitionsvertrag 2025 zugesagte Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum hat bis heute keinen Gesetzentwurf. Wichtige Eckpunkte wie Einkommensgrenzen und Stichtag sind offen, eine Verabschiedung in 2026 wird zunehmend unwahrscheinlich. Bis dahin gilt der Brandenburger Regelsatz von 6,5 %. Wir aktualisieren diesen Ratgeber, sobald ein Entwurf vorliegt.
Rund 1,5 % vom Kaufpreis für die Notarleistung plus etwa 0,5 % für das Grundbuch — zusammen rund 2 %. Bei 300.000 € sind das etwa 6.000 €. Die Sätze regelt bundeseinheitlich das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), sie sind nicht verhandelbar. Finanzieren Sie über eine Bank, kommt die Grundschuldbestellung hinzu. Der Notar erstellt vor der Beurkundung kostenlos eine Kostenschätzung.
Dieselben Pflichtkosten wie beim Hauskauf — 6,5 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 % Notar und 0,5 % Grundbuch — allerdings auf den meist niedrigeren Grundstückspreis. Dazu kommen je nach Lage Vermessung, Bodengutachten und vor allem Erschließungskosten für Straße, Kanal, Strom und Wasser, die zwischen 5.000 und 25.000 € liegen können. Grundstück und späteren Hausbau wickeln Sie am besten über getrennte Verträge ab, sonst besteuert das Finanzamt das Gesamtpaket.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht. Wer die Immobilie vermietet, kann Notar- und Grundbuchkosten anteilig über die Gebäudeabschreibung (AfA) geltend machen und die Grunderwerbsteuer auf den Gebäudeanteil mit abschreiben; Finanzierungszinsen sind als Werbungskosten voll abziehbar. Für die saubere Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude lohnt sich der Steuerberater.